Dicas Imperdíveis sobre Aluguel na Espanha e Aluguel com opção de Compra, Venda e muito mais!!! Confiram!!!
Olá Pessoal!!! Como está o domingo de vocês? Aqui este fim de semana é de sol, temperaturas agradáveis de primavera, como sabem, se já leram meus posts anteriores, amo a primavera. E este clima aqui na Espanha e diria até na Europa. E acreditem, encontramos o melhor açaí que tomei por estas bandas. Sábado foi o dia de irmos tomar nosso açaí com banana e paçoca, passear e estar com alguns amigos queridos.
Hoje resolvi falar de temas em um só post, que cada vez mais se comentam, se exploram e me fazem sempre muitas perguntas, acho que por conta do meu trabalho, acabam me chegando muitos destes questionamentos. E me pedem muitas dicas. Sejam Clientes ou não. Então, meus caros, parei aqui meu domingo ensolarado de primavera, para mandar estas dicas para todos vocês.Sobre Aluguel, Aval Bancário, Aluguel com opção de Compra, Taxas a serem pagas para quem vende e aluga ou compra um imóvel na Espanha. E algumas dicas meio que pessoais. Deixem nos comentários, suas perguntas, dicas, e experiências também. Sua participação é sempre bem-vinda por aqui.
Bem, seja qual for os seu plano, muitas vezes um bom dinheiro guardado pode não ser suficiente nesta etapa. Para alugar, comprar e investir. Muito mais que tudo isso, organização e pesquisa fazem parte da preparação de um bom período no país, o que sempre falo á todos, planejamento, é a base de tudo, especialmente se pretende morar bem e sem preocupações. Alugar um imóvel aqui pode ser bem mais complicado do que no Brasil, sim, vamos falar a verdade, e graças às leis diferenciadas da Espanha, seus costumes e cultura. Por isso, saber algumas regras básicas com antecedência pode ser de grande auxílio na hora de se tomar determinadas decisões por aqui.
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O método mais comum, e mais prático é começar avaliando os imóveis diretamente com imobiliárias. Sim!!! Imobiliárias!!! Nem que seja para pesquisar. Lidar com elas te dará um bom norteamento neste momento. Poderá pesquisar e encontrar, através também de buscas em sites de moradia, e sempre faça visitas aos imóveis. Pesquisem!!! Se deêm ao trabalho mesmo. De buscar nos sites, tomar nota das faixas de preços por localidade e etc, e cuidado, especialmente com anúncios que mostram imóveis belíssimos em locais nobres e á preços bem á baixo do mercado, evitem os anúncios relâmpagos, aqueles publicados tarde da noite e de madrugada e que no dia seguinte sua oferta terá desaparecido dos sites, com a descrição acima mencionada, e que informam nos sites apenas um email, pois há grande possibilidade de ser golpe. Ok?!
Mesmo que encontre um imóvel no site, imobiliárias e esteja em contato com os interessados, evitem fechar negócio á distância, sem visitar o imóvel, evitem pagar qualquer valor antecipado, se for imobiliária, vá até eles para assinar o contrato e fazer qualquer pagamento de honorários, e etc e nunca paguem antecipado qualquer valor para "garantia" de aluguel do imóvel. Sem ter visto o imóvel e sem o contrato estar assinado. As imobiliárias cobram seus honorários ao firmar o contrato. Nunca te pedirão um pagamento para fazer buscas. Se for imobiliária não pedirão.
Tenha em mente que quanto mais central e valorizada a área selecionada, menor será o local e mais caro poderá ser o aluguel, mas pode ser que encontre algo. Com sorte. Para negociar com imobiliárias e proprietários o aluguel, muitas vezes é exigida a abertura de uma conta corrente com IBAN em um banco espanhol, bem como em sua maioria das vezes, se exigem a comprovação de residência no país por trabalho ou estudos. Este é o padrão. Ouvirá falar muito em Nôminas. Para apresentar ao alugar. Que seriam a comprovação de seu pagamento por contrato de trabalho. Os contratos normalmente valem por um ano, dependendo do tipo de imóvel. Alguns pedem um contrato de 3 anos, com a possibilidade de renovação ou não do mesmo com um ano, sempre informe com no mínimo um mês de antecedência, antes do vencimento do contrato, caso não deseje renová-lo. Ao não informar nada, geralmente o contrato válido por 3 anos se renovará automaticamente á cada ano. Claro, que isso falo de modo geral, de acordo com minhas experiências pessoais e de meus clientes. Deve analisar bem o Contrato de Aluguel e ver seus termos.
As Imobiliárias normalmente tem suas próprias taxas ou honorários, em torno de 10% do valor anual do aluguel a serem pagas já no início do contrato. Ou seja, normalmente, eles cobram o equivalente á um mês do valor do aluguel. Taxas do Ayuntamiento também podem ser cobradas, dependendo da região do imóvel alugado. Portanto, esteja preparado(a) para gastar um pouco além do que apenas uma mensalidade no primeiro mês de adaptação e mais, certifique-se pessoalmente que o imóvel seja o ideal para seu período de estadia na Espanha. Terá que permanecer um ano no imóvel para receber a fiança de volta e sem problemas. Ao pedir o cancelamento do contrato antes de um ano, estejam atentos, que ao solicitar o mesmo, antes de 6 meses perderá a fiança paga. Só poderá fazê-lo, apartir de seis meses, para que tenha algo da fiança devolvida, o percentual a ser devolvido, será o equivalente e proporcional ao período que manteve o aluguel. Tem o prazo de um mês para estar recebendo a sua fiança paga. Seja, ela, total ou parcial.
Ao assinar o contrato é possível que seja cobrado de imediato um valor de garantia, ou fiança – prática comum entre espanhóis ao dar entrada em aluguéis, já que não se adotam fiadores por aqui e que corresponde a uma ou duas mensalidades do aluguel, de modo geral nos últimos anos, tenho visto, cobrarem fianças de 3 a 6 meses, inclusive. Quanto menos documentos tenha a comprovar, como nôminas e etc, maior poderá ser a fiança exigida pelo Proprietário. Este valor é devolvido ao final do contrato. Tenha em consideração que esta quantia só será devolvida integralmente caso o imóvel seja entregue no exato estado em que foi adquirido, sem danos. Ok?! Caso contrário, gastos com manutenção e etc, serão debitados desta quantia. A fiança é uma pratica adotada por toda a Espanha, independentemente de contratos assinados em imobiliárias ou diretamente com proprietários. Por isso, tenha sempre atenção e boa comunicação com os mediadores dos aluguéis. Sejam eles, Imobiliárias ou Proprietários. E as regras de cada contrato são estabelecidas por eles, então ter um bom relacionamento nestas tratativas será de grande valia. Tome precauções e sempre tenha perguntas sobre os imóveis em mãos, para evitar possíveis golpes. Veja se está assinando o contrato com o seu Proprietário ou Responsável de fato. E cuidado com as sublocações, por exemplo, algum terceiro que esteja alugando para você um imóvel já alugado por ele,sem autorização do proprietário ou seu responsável, esta é uma prática ilegal, e tira os seus direitos como inquilino, por exemplo, outro exemplo, o importante é que o contrato do aluguel esteja em nome do proprietário ou seu representante legal. Para evitar assim, entre outras, a assinatura de um contrato com um familiar por exemplo, do proprietário que não tenha autorização legal para isso. Ou ainda assim, alugar um imóvel que esteja em alguma intervenção judicial ou inventário. E ter um dia, a desagradável surpresa de receber um Oficial de Justiça, batendo em sua porta. Estes são os cuidados que considero primordiais, e que segundo a minha análise e experiência, infelizmente, tenho visto na Espanha, ocorrer com algumas pessoas.
Estas mesmas regras de honorários a serem pagos ás Imobiliárias se aplicam a quem já mora de aluguel ou pretende comprar seu imóvel, em caso de negociação com imobiliárias. Nos casos em que trate sem a presença do proprietário, uma boa conversa com o corretor pode facilitar os trâmites e contratos necessários para adquirir um apartamento ou casa. Seja para o aluguel ou venda. Busque um corretor espanhol, com domínio do idioma para que possa melhor intermediar com o Proprietário ou seu representante. Indico por experiência pessoal mesmo.
Uma dica, para o caso de tratar diretamente com o Proprietário, escreva para ele, com o domínio do idioma, e faça assim uma boa primeira apresentação, este primeiro contato e primeira impressão será decisivo para prosseguir qualquer negociação com ele, em especial, se for para tratar de aluguel. Tenha em conta, portanto, estes detalhes e cuidados para alugar. Planeje-se! E tenha em conta estes possíveis custos com a fiança, honorários de Imobiliária e etc. Alguns proprietários podem exigir o Aval Bancário do interessado, para aqueles que não tenham nôminas, geralmente. Muitos Brasileiros têm encontrado muita dificuldade para alugar um imóvel na Espanha. Mesmo que comprovem seus rendimentos do Brasil.Como é o caso dos Residentes Não Lucrativos no país, Aposentados no Brasil, ou Europeus que não produzem economicamente na Espanha. Os proprietários não tem aceito, os dados e rendimentos apresentados de outros países e fazem suas exigências particulares para alugar seus imóveis. Mesmo que não sejam obrigatórias, não resta alternativa aos inquilinos aceitarem ou negociarem com os mesmos as suas condições.
Daí muitos pedem ou é uma alternativa a ser apresentada, que é o Aval Bancário para Aluguel. Embora, não seja uma garantia obrigatória para o inquilino cumprir, esta pode ser uma saída ou solução para ambos.
A garantia bancária ou o Aval Bancário é uma garantia adicional de que se pode encomendar um proprietário a um inquilino para assegurar o pagamento de várias parcelas mensais de um contrato de aluguel. E é opcional e de escolha ou exigência do proprietário, optar por esta garantia. Alguns os têm exigido, muito para evitar ou se proteger em casos de inadimplência, ocupações, e prejuízos ao alugar seus imóveis. E caso acabe sendo mesmo uma exigência, o Aval Bancário, do Proprietário pra alugar, o ideal é que ambos tentem entrar em um acordo em seus termos e condições, para conferir uma segurança maior, tanto ao Proprietário quanto ao Inquilino, em questão.Para obter uma garantia bancária, ou aval, o inquilino deve solicitar um documento que garante o valor solicitado pelo proprietário (normalmente têm um período entre 3 e 6 meses) para o banco. Se o inquilino não pagar o aluguel, ou deixe o proprietário em prejuízo, o proprietário pode solicitar e utilizar esta garantia ou aval.
Para solicitar o Aval Bancário ou uma garantia bancária, o banco costuma fazer um estudo. E o Aval Bancário oferecido pelo Banco varia de acordo aos critérios para cada Banco .
Ou seja! Se for necessária uma garantia bancária, a entidade financeira exigirá em troca uma série de condições que devem ser cumpridas de forma obrigatória. Uma delas será inscrever o valor da garantia e deixá-la imobilizada, em conta. O Proprietário é o beneficiário da garantia ou Aval. Este não é outro, senão quem recebe os pagamentos do candidato, ou inquilino em questão, portanto, no caso de que pare de coletar esses valores, ele pode ir ao banco para executar a garantia e cobrar. Para tanto, o beneficiário(proprietário) da garantia deve demonstrar as inadimplências. Ou o prejuízo causado pelo futuro inquilino. Importante ter este termo em contrato.
Quanto custa uma garantia bancária para o aluguel?
A maioria dos bancos normalmente exigem a entrada do montante da garantia em conta para o Aval e a intenção é deixar este montante imobilizado. O valor do Aval é definido pelo Proprietário e é de acordo ao valor do aluguel. Também tipicamente eles carregam um número de custos relacionados com o estudo, e as taxas estreitas que variam tipicamente de 0,5% a 1% da quantidade garantida. E pode variar.Como alugar uma casa sem ter um contrato de trabalho indefinido, ou uma folha de pagamento ou Nômina ?Não é obrigatório para o inquilino ter contrato indefinido, folha de pagamento ou nômina ao alugar um imóvel. Mas quem define as garantias financeiras a serem apresentadas é o proprietário. E não possuindo o contrato de trabalho indefinido e nômina, o aval bancário tem sido uma saída para ambos. E para que o proprietário se sinta mais seguro.Obviamente, o aluguel tem suas vantagens e desvantagens conhecidas em todo o mundo. Portanto, quero enfatizar algo mais prático, e tentar explicar que você pode acessar o aluguel sem uma folha de pagamento que ateste o seu lucro e entradas e capacidade econômica no país,como a nômina ou uma folha de pagamento, por exemplo.Estes são alguns pontos importantes sobre o Aval Bancário, que muitos proprietários estão exigindo de seus supostos inquilinos, quando não se apresentam uma nômina ou folha de pagamento do país, para Alugar um imóvel aqui na Espanha.E neste caso de modo geral, do Aval Bancário, o melhor é que o proprietário sempre tenha que comprovar a inadimplência ou descumprimento do contrato para solicitar e ter o direito de receber o aval . É importante que conste, inclusive em um dos termos do Aval Bancário, esta condição. E que conste igualmente no Contrato de aluguel. Espero que estas informações iniciais sobre o Aval Bancário lhes tenham agregado bastante informação sobre o tema. Estejam sempre atentos aos acordos que firmam. E apesar de ser uma saída para garatir sua casa, bom contar com apoio profissional e assessoria para uma melhor elaboração deste documento.
Listei sites úteis para quem pretende morar na Espanha e não sabe por onde começar a procurar um bom aluguel, ou o imóvel ideal para comprar e/ou iniciar um investimento. O mais utlizado tem sido o Idealista.
Idealista
Vibbo
Rentalia
Loquo
Idealista
Vibbo
Rentalia
Loquo
Agora, ainda falando de Aluguel na Espanha, tem a opção do Aluguel com opção de compra, que nada mais é que um tipo de contrato que define para o inquilino um período determinado de estadia ou aluguel, que após cumprido como determinado, dá a ele o direito de comprar o imóvel alugado por um preço previamente estabelecido com o proprietário em contrato. Neste preço, é deduzido o valor do aluguel pago durante a estadia no imóvel, tornando o processo de compra muito mais fácil. Em grandes cidades este é um diferencial e um modo bem facilitado de investir no seu próprio imóvel, já que é um método que vem se tornando bastante comum entre espanhóis e estrangeiros residindo aqui na Espanha.
Investir em um imóvel aqui na Espanha é um plano próspero e vantajoso para quem pretende morar no país.E acima de tudo, investir. Na minha humilde opinião, investir em imóveis nos dias de hoje aqui, é sem dúvida, o melhor investimento, e acima de tudo, contar com um Bom Assessor para tanto, fará uma enorme diferença, se busca um, entra em contato comigo e te dou boas dicas sobre este assunto e indico bons profissionais.
Mas então, investir em imóvel, requer alguns Euros disponíveis, custos etc... Importante, inteirar-se com bons profissionais quando tome esta decisão. No entanto, nem sempre é fácil dispor de todo o valor necessário naquele momento em que se planeja e deseja comprar um imóvel. Correto? Por isso, o aluguel com opção de compra é um dos modos mais comuns e vantajosos de se adquirir imóveis no país para quem ainda não possue toda a quantia para comprar de uma vez, ou ainda assim, acabou de chegar á Espanha e prefere ter certeza de que aquele imóvel seria um bom investimento e tal, se é uma boa moradia ou ainda, se é seu desejo definitivo de aquisição. Vamos lá!!!
Este contrato com opção de compra é reconhecido oficialmente pela Lei de Arrecadamento Urbano na Espanha, está bem? E não está completamente especificado no Código Civil. Mas ainda assim é um trâmite seguro, que deve ser minuciosamente analisado e estudado, e definido com assessoria apropriada para tal .
E funciona assim: O inquilino pode viver no imóvel que pretende comprar, usando o aluguel como "parcelas" para o pagamento do imóvel, ou seja, como um financiamento prévio. Para o proprietário, este tipo de contrato pode ser bem vantajoso uma vez que garanta o rendimento de seu imóvel sem riscos – e caso o inquilino não queira comprar o imóvel ao final do período estabelecido no contrato, o investimento geralmente não é reembolsável. Mas de qualquer modo, se pagaria um aluguel para viver na Espanha, de qualquer maneira, isto não seria um problelma, todavia que pagou pelo período de sua estadia ou aluguel, o que me parece bem justo, e sem estar obrigado, de comprar o imóvel, caso mude de idéia por fim.
Este processo é normalmente estabelecido como um pré-contrato e deve ser discutido com cuidado previamente entre proprietário e inquilino. Neste acordo, são estabelecidos todos os valores, taxas e prazos a serem cumpridos. E o tempo máximo de estadia que pode ser estabelecido é de 5 anos, em que também é definida a exclusividade de venda do imóvel ao inquilino.E fiquem atentos também porque existem casos que se descontam 100% do valor de cada parcela paga mensal e outros 90%, 80%. Ok? Todos os detalhes estarão expostos no contrato de aluguel com opção à compra, portanto, analise com cautela, busque uma assessoria especializada e/ou seu advogado de confiança para te auxiliar.
Ao comprar seu imóvel na Espanha, como comprador pode optar por permanecer com residência fiscal em seu país de origem, sem problemas, sem obter uma autorização de residência permanente na União Européia. E será considerado “não-residente” na Espanha e estará sujeito ao pagamento de imposto adicional sobre a propriedade normalmente.
E como os imóveis são tributados?
Bem, o comprador que opta por permanecer como não-residente na Espanha será o responsável por calcular e pagar seus próprios impostos. É aconselhável contratar um advogado tributarista espanhól para evitar complicações e para agir como seu representante fiscal na Espanha. O valor do imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel, que é estabelecido pelas autoridades locais de acordo com cada comunidade, e poderá ser bem abaixo do valor de mercado. Por meio da guia do imposto local, o IBI. As garagens são geralmente classificadas como edifícios separados e estão sujeitas a impostos adicionais, então, esteja ciente disso. E ademais, todos os imóveis estão sujeitos a três impostos por ano.
O Imposto de Renda de Não-Residentes é definido entre 1.1 e 2% do valor venal do imóvel. Em média e pode ser variável de acordo á cada Comunidade Local. Os imóveis que tiveram seu valor venal avaliado após 1994, estão sujeitos ao índice menor, de 1.1%, que engloba todos os imóveis novos. Este valor é geralmente calculado a uma taxa de 19%, para cidadãos da UE e 24% para cidadãos de países que não fazem parte da UE. Estejam, portanto atentos. Isto quer dizer que, no caso de um imóvel em que o valor venal foi avaliado em € 300.000( Trezentos Mil Euros), isto para imóveis com um valor de mercado acima de € 500.000, você deverá pagar € 660, se residir na UE e € 792 se não residir na UE. Os residentes da UE que possuem um imóvel na Espanha e optam por alugá-lo, tem que fazer jus ás deduções fiscais sobre despesas relacionadas ao aluguel, tais como seguro habitacional, amortização de hipoteca e manutenção. Lembrando que valores e cálculos, acabam sendo definidos de acordo á sua Comunidade segundo ás suas normas específicas e locais.
O IBI é aplicável a todos os residentes e não-residentes e é um imposto local arrecadado pelo governo municipal. É estabelecido entre 04% e 1.1% do valor venal e é devido anualmente. O não pagamento pode ter consequências graves, portanto, é aconselhável fazer este pagamento através de uma autorização de pagamento quando se faça a compra do imóvel. Verificar em sua Comunidade Autônoma, os valores pagos referentes a este imposto.
A Taxa de Coleta de Lixo é cobrada pelo conselho municipal, e custa cerca de 200 euros por ano, pode variar por localidade, e é aconselhável pagar esta taxa através de uma autorização de pagamento, juntamente com o IBI.
Impostos adicionais que podem ser incluídos:
- Imposto patrimonial de residentes de países fora da UE que possuem imóveis de valor acima de 700.000 € e um imposto especial para empresas registradas em paraísos fiscais que compram um imóvel na Espanha.
Agora, se vai alugar um imóvel saiba quais as Taxas: O rendimento de aluguel é tributado em 19% para Residentes da UE e 24% para residentes de países fora da UE. Desde de 2017, os não-residentes na Espanha têm direito aos mesmos benefícios fiscais que os residentes, que incluem deduções de impostos sobre imóveis (IBI, Coleta de Lixo, etc.), custos de manutenção e juros sobre amortização de financiamentos relacionados à hipoteca.
E ao vender um imóvel saiba quais as Taxas: Quando se trata de vender seu imóvel, é importante estar ciente dos impostos devidos da sua localidade. Os vendedores geralmente estão sujeitos a: Taxa do agente imobiliário, normalmente fixada em 3% que pode ser variável e estabelecida. E o Imposto sobre Ganho de Capital – se o valor do imóvel aumentou, o vendedor deve pagar um imposto sobre o lucro, independentemente do tempo que tenha morado no imóvel. O valor do imposto varia de 21 a 27% em média.
E atenção, se está buscando alugar um imóvel, tenha muito cuidado, com as sublocações sem autorizações dos proprietários ou seus responsáveis, esta prática é crime. E infelizmente, tem sido uma prática muito comum. Certifiquem-se de que estejam alugando seu imóvel corretamente e de que não estejam sendo ocupados indevidamente e sublocados por ocupas, ou ainda por um inquilino sem o conhecimento do dono do imóvel. Certifiquem de que estejam alugando o imóvel de seu proprietário ou de quem possua autorização expressa e registrada. Pode estar consultando no Ayuntamiento de sua Comunidade, lá eles poderão te orientar, sobre toda e qualquer informação, antes de firmar seu contrato, caso desconfie de alguma ilegalidade.
E atenção, se está buscando alugar um imóvel, tenha muito cuidado, com as sublocações sem autorizações dos proprietários ou seus responsáveis, esta prática é crime. E infelizmente, tem sido uma prática muito comum. Certifiquem-se de que estejam alugando seu imóvel corretamente e de que não estejam sendo ocupados indevidamente e sublocados por ocupas, ou ainda por um inquilino sem o conhecimento do dono do imóvel. Certifiquem de que estejam alugando o imóvel de seu proprietário ou de quem possua autorização expressa e registrada. Pode estar consultando no Ayuntamiento de sua Comunidade, lá eles poderão te orientar, sobre toda e qualquer informação, antes de firmar seu contrato, caso desconfie de alguma ilegalidade.
Pessoal, espero que tenham gostado do Post de hoje e seja de grande valia para todos.
Um Grande Abraço!!!
Um Grande Abraço!!!
Bom domingo!!! E até o próximo Post!!!
Autoria do Conteúdo: Carla V. C.Costa
Fonte de pesquisa e contato:
https://e-justice.europa.eu/content_business_registers_in_member_states-106-es-pt.do?member=1
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